Аренда недвижимости

Доход от аренды

Доход от сдачи имущества в аренду или найм облагается налогом. Арендодатель уплачивает налог на доходы физических лиц в размере 13 процентов (30 процентов - если он не является налоговым резидентом Российской Федерации, т.е. проживает на территории Российской Федерации менее 183 дней за 12 месяцев). В соответствии с пунктом 1 ст. 40 Налогового кодекса РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки (в т.ч. договора аренды или найма). Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Арендодатель обязано подать в налоговый орган декларацию по налогу на доходы физических лиц. Налоговая декларация представляется налогоплательщиком лично, через представителя или посредством почтового отправления с описью вложения и уведомлением о вручении, не позднее 30 апреля года, следующего за получением дохода, налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за получением дохода.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), а также доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов.

Налоговая декларация представляется в налоговую инспекцию по месту жительства (налогового учета) налогоплательщика.

Поскольку заполнение декларации представляет определенные сложности, на сайте Федеральной налоговой службы размещены компьютерные программы для заполнения деклараций.

Сдача имущества в аренду и предпринимательская деятельность

В законодательстве и судебной практике однозначно не решен вопрос о том, является ли сдача физическими лицами имущества в аренду или найм предпринимательской деятельностью, и, следовательно, подлежат ли уплате с суммы арендной платы также НДС или налоги по упрощенной системе налогообложения, может ли физическое лицо, сдающее недвижимость, быть привлечено к ответственности за нерегистрацию в качестве индивидуального предпринимателя и неуплату таких налогов.

Верховным Судом отмечено, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

В случае сдачи в аренду нежилого помещения или нескольких квартир рекомендуем зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в установленном порядке.

Получение разъяснений о налоговом законодательстве

В случае неясности положений законодательства, налогоплательщик вправе получать официальные письменные разъяснения от налоговых органов.

Обращения с просьбой разъяснить положения налогового законодательства можно направлять по следующим адресам:

  • Министерство финансов Российской Федерации: 109097, Москва, ул. Ильинка, д.9
  • Федеральная налоговая служба: 127381, Москва, Неглинная ул., 23
  • Управление Федеральной налоговой службы по Москве - 115191, Москва, ул. Б.Тульская, д.15
  • Управление Федеральной налоговой службы по Московской области - 117149, г.Москва, ул.Сивашская, д.5 (в зависимости от места жительства налогоплательщика)
  • Местная налоговая инспекция – узнать адрес можно на сайте Федеральной налоговой службы – www.nalog.ru

Дополнительные материалы

Глава «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (из Справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»).

Форма налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и порядок ее заполнения (с официального сайта Федеральной налоговой службы).

 

Продажа недвижимости

Налоговая ставка

Доход гражданина от продажи недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц. Доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет, налогом не облагается (ст. 217 Налогового кодекса РФ).
Налоговая ставка составляет 13 процентов от указанной в договоре стоимости недвижимости – для резидентов Российской Федерации (лиц, проживающих на территории Российской Федерации более 183 дней за последние 12 месяцев), и 30 процентов для нерезидентов.
Величина налога исчисляется как соответствующая ставке доля от налоговой базы, при этом резиденты имеют право уменьшить налоговую базу на сумму одного из налоговых вычетов. Нерезиденты не имеют право на получение налоговых вычетов.

Налоговые вычеты

При продаже недвижимости физическое лицо – резидент, имеет право на использование одного из следующих вычетов, уменьшающих налоговую базу (возможно, делающих ее нулевой):

1. Налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей (но не более стоимости недвижимости) – при продаже недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет. Доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет, налогом не облагается (ст. 217 Налогового кодекса РФ).
Не следует путать данный вычет с имущественным налоговым вычетом при покупке недвижимости (см. раздел «При покупке»), максимальный размер которого составляет 2 млн. руб.
Срок нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика определяется в соответствии с гражданским и семейным законодательством, в частности, с учетом следующего:
- после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимость подлежат государственной регистрации и возникают с момента регистрации (если иное не установлено законом). Дату вступления в силу указанного закона можно уточнять у территориальных органов Росреестра, как правило, это 31.01.1998. Дата регистрации права указывается в свидетельстве внизу «…о чем в Единый государственный реестр прав «ХХ» YYYY 20__ года внесена запись…».

- права, возникшие до введения в действие вышеуказанного закона (если договоры были подписаны, постановления выданы, решения суда вступили в законную силу до указанной даты), считаются возникшими в соответствующий момент (подписания договоров, выдачи свидетельств, регистрации в БТИ, земельном комитете), вне зависимости от их последующей государственной регистрации.

- права на имущество, полученные по наследству, считаются возникшими у наследников с момента смерти наследодателя, вне зависимости от момента государственной регистрации прав (п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ);

- права на недвижимость, установленные решением суда, могут возникать с момента, указанного в решении суда.

Вопрос о размере налогового вычета в случае продажи недвижимости, одна доля в праве на которую приобретена до, а другая после истечения трехлетнего срока, в Налоговом кодексе не решен. В письмах Федеральной налоговой службы встречается позиция, согласно которой доход от продажи недвижимости в соответствующей доле (с момента приобретения которой прошло более трех лет) освобождается от налогообложения, в стоимости оставшейся доле предоставляется налоговый вычет в размере не более одного миллиона рублей.

Согласно разъяснениям Федеральной налоговой службы, при разделе между супругами имущества, находившегося в их общей совместной собственности, срок нахождения в собственности имущества исчисляется не с момента раздела, а с момента приобретения имущества в собственность одного из супругов ранее.

2. Вычет на величину документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи недвижимости. В Налоговом кодексе не указано, что это за расходы, однако Федеральная налоговая служба разъясняет, что налогоплательщик имеет право уменьшить облагаемый налогом доход от продажи недвижимости, на:

- сумму расходов по приобретению в прошлом данной недвижимости (см. последнее предложение третьего абзаца).

- сумму государственной субсидии, предоставленной в прошлом на покупку данной недвижимости

В ряде писем, к сожалению, не опубликованных на официальном сайте, отмечается, что в качестве таких расходов, уменьшающих налоговую базу, могут быть заявлены затраты на улучшение потребительских свойств недвижимости (например, ремонт). В целом, перечень таких расходов, если они связаны с получением дохода от продажи недвижимости и документально подтверждены, не закрыт.

Вопрос о возможности уменьшения налоговой базы на сумму расходов, одновременно затрачиваемых налогоплательщиком по покупку другой недвижимости, в Налоговом кодексе не решен. В письмах Федеральная налоговая служба относится к такой возможности отрицательно, отмечает, что одновременное приобретение другой недвижимости влечет только право на получение имущественного налогового вычета, указанного в п. 2 ст. 220 Налогового кодекса (см. раздел «При покупке»).

При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (в т.ч. на расходы, связанные в прошлом с приобретением прав на квартиру в строящемся доме).

Представление декларации

В случае продажи недвижимости физическое лицо обязано подать в налоговый орган декларацию по налогу на доходы физических лиц. Физически лица – налоговые резиденты Российской Федерации при продаже недвижимости, находившейся в их собственности три года и более, освобождаются от обязанности подавать декларацию.

Налоговая декларация представляется налогоплательщиком лично, через представителя или посредством почтового отправления с описью вложения и уведомлением о вручении, не позднее 30 апреля года, следующего за получением дохода, налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за получением дохода.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), а также доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов.

Налоговая декларация представляется в налоговую инспекцию по месту жительства (налогового учета) налогоплательщика.

Поскольку заполнение декларации представляет определенные сложности, на сайте Федеральной налоговой службы размещены компьютерные программы для заполнения деклараций.

Получение разъяснений о налоговом законодательстве

В случае неясности положений законодательства, налогоплательщик вправе получать официальные письменные разъяснения от налоговых органов.

Обращения с просьбой разъяснить положения налогового законодательства можно направлять по следующим адресам:

Министерство финансов Российской Федерации: 109097, Москва, ул. Ильинка, д.9

Федеральная налоговая служба: 127381, Москва, Неглинная ул., 23

Управление Федеральной налоговой службы по Москве - 115191, Москва, ул. Б.Тульская, д.15

Управление Федеральной налоговой службы по Московской области - 117149, г.Москва, ул.Сивашская, д.5

(в зависимости от места жительства налогоплательщика)

Местная налоговая инспекция – узнать адрес можно на сайте Федеральной налоговой службы – www.nalog.ru

Дополнительные материалы

Полезные письма Федеральной налоговой службы по вопросам налоговых вычетов, за 2009 год.

Глава «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (из Справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»). По вопросам имущественных налоговых вычетов см. ст. 220, по вопросу доходов, которые освобождаются от налогообложения – ст. 217.

Форма налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и порядок ее заполнения (с официального сайта Федеральной налоговой службы).

 

Покупка недвижимости

Общие положения

Налогоплательщик, который понес расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них вправе получить налоговый вычет в размере данных расходов, но не более максимального размера налогового вычета (см. ниже), а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам и кредитам на приобретение и строительство жилья, полученным налогоплательщиком от кредитных и иных организаций Российской Федерации.

Предоставление данного налогового вычета может повлечь возврат ранее уплаченного налога на доходы физических лиц или уменьшить налоговую базу по НДФЛ, подлежащему уплате с полученных налогоплательщиком доходов (например, дохода, полученного от продажи другой квартиры, заработной платы и т.п.).

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:

  • расходы на разработку проектно-сметной документации;
  • расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
  • расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
  • расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
  • расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:

  • расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

С 1 января 2010 года в фактические расходы на приобретение или строительство жилого дома включаются также расходы на приобретение участка для индивидуального жилищного строительства, при этом право на вычет возникает после получения свидетельства на построенный на участке жилой дом.

С 1 января 2010 года имущественный налоговый вычет предоставляется также на суммы, затраченные на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

Максимальный размер налогового вычета и сроки его получения

Максимальный размер налогового вычета зависит от даты возникновения права на него. Размер вычета с 1 января 2008 года ограничен суммой 2 000 000 руб. (с 01.01.2001 до 01.01.2003 – 600000 руб., с 01.01.2003 до 01.01.2008 – 1000000 руб.) без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилого помещения.

Воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета в размере 2 миллионов рублей налогоплательщик может, если право на жилое помещение зарегистрировано после 1 января 2008 года, а если квартира приобретается по результатам инвестирования или долевого участия в строительстве – если акт приема передачи квартиры подписан после 1 января 2008 года (вне зависимости от даты заключения договора инвестирования или долевого участия в строительстве). В случае если право на жилое помещение зарегистрировано или акт приема-передачи квартиры по результатам инвестирования подписан до 1 января 2008 года, налогоплательщик может претендовать на максимальный размер налогового вычета по прежним нормативам (1 млн. руб. или 600 тыс. руб. – см. выше). Дата несения расходов значения не имеет.

Налогоплательщик вправе обратиться за получением данного налогового вычета в любом году (налоговом периоде) после возникновения права на его получение. Однако в соответствии с пунктом 7 статьи 78 Налогового кодекса РФ заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы (налога).

Например, если налогоплательщиком не был использован имущественный налоговый вычет по приобретенной в 2001 г. или 2002 г. квартире, то в 2009 г. налогоплательщик может заявить о своем неиспользованном праве на имущественный налоговый вычет по доходам, полученным в 2006-2008 гг. и вернуть сумму удержанного налога на доходы физических лиц за эти годы, представив налоговые декларации, соответствующие документы и заявление в налоговый орган по месту своего жительства.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

В случае приобретения имущества в общую долевую собственность максимальный размер налогового вычета распределяется в соответствии с долями, а при приобретении имущества в общую совместную собственность (например, супругами) – в соответствии с заявлением приобретателей.

Имущественный налоговый вычет не предоставляется…

Имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение или строительство жилого помещения не предоставляется в случаях, если оплата таких расходов для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, за счет выплат из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого помещения совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (в т.ч. супругами, родственниками).

Вычет производится в отношении доходов, которые облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.

Налогоплательщики, получающие доходы, для которых установлены иные налоговые ставки (9%,15%, 30% и 35%), право на данный вычет не имеют. Не имеют права на вычет физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность, применяющие систему единого налога на вмененный доход (ЕНВД) и упрощенную систему налогообложения (УСН). Также не имеют право на имущественный налоговый вычет лица, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации (проживающие на территории Российской Федерации менее 183 дней за последние 12 месяцев, вне зависимости от гражданства).

Данный имущественный налоговый вычет предоставляется один раз, повторное предоставление вычета не допускается.

Вопрос о том, вправе ли супруг, указавший в заявлении о предоставлении налогового вычета, что весь размер налогового вычета предоставляется другому супругу, получить налоговый вычет в последствии при покупке другого жилого помещения, в Налоговом кодексе не решен. В некоторых разъяснениях Федеральной налоговой службы отмечается, что супруг, который пользовался вычетом ранее, может указать в таком заявлении, что весь размер вычета приходится на другого супруга. Также отмечается, что в случае распределения имущественного налогового вычета исключительно в пользу одного супруга, другой супруг (доля в вычете которого составляет 0 процентов) вправе впоследствии при покупке другого объекта получить налоговый вычет в общем порядке. Поскольку имущественный налоговый вычет состоит в уменьшении налогооблагаемого дохода, в т.ч. в неуплате или возврате налога с размера вычета, он не предоставляется лицам, не имеющим дохода, подлежащего налогообложению, (например, пенсионерам). При этом, однако, родитель, который приобрел жилое помещение в долевую собственность со своим несовершеннолетним ребенком, вправе получить налоговый вычет также в доле ребенка. В случае, если жилое помещение приобретается в общую совместную собственность, но в договоре, свидетельстве и платежных документах указывается только один супруг, другой супруг также вправе получить налоговый вычет.

Порядок предоставления имущественного налогового вычета

Для получения имущественного налогового вычета налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию по месту своего жительства следующие документы:

1)Письменное заявление о предоставлении имущественного налогового вычета на приобретение (строительство) квартиры (жилого дома).

Данное заявление, составленное в произвольной форме, представляется налогоплательщиком в налоговую инспекцию по месту жительства по окончании налогового периода (года).

2)Заполненную декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) за истекший год.

Бланк декларации можно получить в налоговой инспекции по месту жительства либо распечатать с официального сайта Управления. Кроме того, можно «скачать» с сайта ФНС России (www.nalog.ru.).

Поскольку заполнение декларации представляет определенные сложности, на сайте Федеральной налоговой службы размещены компьютерные программы для заполнения деклараций.

3)Справку (справки) из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных доходов и удержанных налогов за истекший год (форма № 2-НДФЛ).

Справка заполняется (печатается) машинописным текстом на принтере или пишущей машинке. Заполнение всех полей справки формы № 2-НДФЛ обязательно (в том числе строки ОКАТО).
Исправления в Справке не допускаются.

4)Копии документов, прилагаемых к налоговой декларации и подтверждающих право на имущественный налоговый вычет.

К таким документам относятся:
при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

при приобретении квартиры, комнаты доли (долей) в них на основании договора купли-продажи – документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них;

при приобретении прав на квартиру (доли в ней) в строящемся доме - договор долевого участия в строительстве (соинвестирования), а также акт о передаче квартиры, доли (долей) в них налогоплательщику.

5)Копии документов, подтверждающие фактические расходы на новое строительство или приобретение жилых объектов недвижимости.

К таким документам относятся платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам, а именно: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца, расписки о передаче денежных средств и другие документы.

6) В случае, если налогоплательщик одновременно требует возврата налога – также заявление о возврате налога.

Сумма налога, подлежащая возврату налогоплательщику по декларации, возвращается на основании письменного заявления налогоплательщика в течение одного месяца со дня получения налоговым органом такого заявления. Сумма налога перечисляется на банковский счет налогоплательщика.

Налогоплательщик подает данные документы после истечения налогового периода, в котором возникло право на получение вычета (т.е. в следующем году после регистрации прав на жило помещение).

При этом налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, до окончания налогового периода (т.е. в том же году, когда было приобретено жилое помещение) при его обращении к работодателю (одному из работодателей, если их несколько), представив работодателю письменное подтверждение права на налоговый вычет, выданное налоговым органом.

Для получения подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет в налоговый орган представляются указанные выше документы. Налоговая декларация и справка (справки) по форме № 2-НДФЛ не представляются. Налоговый орган рассматривает документы в течение 30 дней.

В случае подтверждения права на имущественный налоговый вычет работодатель не удерживает налог на доходы физических лиц с заработной платы в пределах суммы налогового вычета.

В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у работодателя, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, налогоплательщик имеет право на получение оставшейся суммы имущественного налогового вычета в общем порядке.

Получение разъяснений о налоговом законодательстве

В случае неясности положений законодательства, налогоплательщик вправе получать официальные письменные разъяснения от налоговых органов.

Обращения с просьбой разъяснить положения налогового законодательства можно направлять по следующим адресам:

  • Министерство финансов Российской Федерации: 109097, Москва, ул. Ильинка, д.9
  • Федеральная налоговая служба: 127381, Москва, Неглинная ул., 23
  • Управление Федеральной налоговой службы по Москве - 115191, Москва, ул. Б.Тульская, д.15
  • Управление Федеральной налоговой службы по Московской области - 117149, г.Москва, ул.Сивашская, д.5 (в зависимости от места жительства налогоплательщика)
  • Местная налоговая инспекция – узнать адрес можно на сайте Федеральной налоговой службы – www.nalog.ru

Дополнительные материалы

Памятка налогоплательщику по получению имущественного налогового вычета, размещенная на официальном сайте Управления Федеральной налоговой службы по г. Москве.

Полезные письма Федеральной налоговой службы по вопросам налоговых вычетов, за 2009 год.

Глава «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (из Справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»). По вопросам имущественных налоговых вычетов см. ст. 220.

Форма налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и порядок ее заполнения (с официального сайта Федеральной налоговой службы).

 

Картина "Маслом": ипотечная недвижимость

США печатают деньги, чтобы спасти рынок жилья, а Россия пытается не наступить на те же грабли

Будущий год сулит перемены на ипотечном рынке, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». США печатают деньги, чтобы залатать дыры в системе ипотечного кредитования, а российские законодатели попытались облегчить жизнь заемщикам.

Уходящий год участникам ипотечного рынка видится успешным, но печальным, а наступающий – тревожным.


Предыстория
Когда российские парламентарии принимали закон об ипотеке, банковское лобби контролировало этот процесс очень внимательно. Еще бы – на кону стояли деньги самих банкиров. И финансистам удалось провести статью закона, согласно которой банки были защищены от большинства рисков, перекладывая их на заемщиков. В начале развития ипотеки как таковой, банкир, выдавая ссуду под залог недвижимости, знал, что неплательщик отдаст ему предмет залога. И неплательщики в США этим воспользовались: они приходили в банк и говорили – денег нет, вот ключи от дома, мы в расчете. Российские банкиры, изучив этот опыт, призадумались: кредит на квартиру дадим в $200 000, а клиент отдаст ее, когда она будет стоить на рынке $150 000. А продать ее реально будет за $130 000. Поэтому в России была введена норма закона: если стоимости заложенной квартиры не хватает, чтобы расплатиться с банком, заемщик отвечает за сумму долга всем остальным имуществом.

В результате банк (залогодержатель) мог продавать заложенное жилье по бросовым ценам, а расплачивался в итоге заемщик. (Подробнее см. «Руководитель IRN.RU: изменение закона об ипотеке будет сдерживать цены на жилье».)

Теперь, незадолго до выборов, депутаты решили, что заемщик отвечает только предметом залога – то бишь квартирой или домом. А подорожала недвижимость или подешевела – проблема банка. У него должны быть специалисты, разбирающиеся в рынке и правильно оценивающие предмет залога. А клиент не обязан вникать в эти тонкости.

С одной стороны, такая позиция государства, неожиданно вставшего вроде на сторону человека, пытающегося улучшить жилищные условия, выглядит достойно. С другой, если посмотреть на опыт США, при развитии системы ипотечного кредитования в существующем виде «крайним» оказывается именно государство: социальные проблемы неплательщиков решать ему.


Пример из жизни
Глава Федеральной резервной системы США (ФРС) Бен Бернанке, как и миллионы американцев, приобрел жилье по ипотеке, и наряду со многими соотечественниками был вынужден дважды рефинансировать свой кредит, пишет «Интерфакс» со ссылкой на газету The Wall Street Journal.

В 2004 г. Бернанке приобрел апартаменты с тремя спальнями площадью 2100 кв. футов (около 190 кв. м) в таунхаусе неподалеку от Капитолия за $839 000. (Неплохо, да? Попробуйте купить четырехкомнатную квартиру в 200 кв.м по ипотеке в Москве за такую сумму около Кремля или Белого дома – по $4200 за метр. Даже средняя цена метра по Москве колеблется в районе $5000 – см. «Индексы рынка недвижимости на неделю от 19.12.2011». А уж цена элитного метра в центре может зашкаливать и за $50 000.) В настоящее время оценочная стоимость квартиры Бернанке составляет около $850 000.

По данным издания, полученным из официальных источников, в настоящее время задолженность главы американского Центробанка (таковым является ФРС – www.irn.ru) перед банком по 30-летнему ипотечному кредиту составляет примерно $672 000, Бернанке дважды рефинансировал заем.

Впервые он сделал это в конце 2009 г., а во второй раз в конце сентября 2011 г., короткое время спустя после запуска последней из антикризисных программ ФРС, получившей название «Операция «Твист». Как отмечают источники газеты, в банке в соответствии с общими правилами от Бернанке потребовали предоставления справки с работы, включая справку о доходах. Но справка справкой, а возраст заемщика как минимум не позволяет предполагать работоспособность на протяжении 30 лет (Бернанке родился в 1953 г.).

Рефинансирование ипотечного кредита подразумевает полное или частичное погашение имеющегося займа за счет получения новых кредитов. Ипотечные заемщики прибегают к рефинансированию, например, в случае потери части или всего дохода, договариваясь в таком случае, как правило, о продлении срока кредитования или снижении размера ежемесячных выплат. Кроме того, для американского ипотечного рынка характерно наличие большого числа правительственных и корпоративных программ софинансирования и рефинансирования кредитов, основной целью которых является поддержание находящегося в депрессии рынка жилья.

Американский заемщик по ипотечному кредиту часто имеет возможность воспользоваться программой рефинансирования для уменьшения полной стоимости кредита, то есть суммы всех выплат за весь срок кредитования. К такому рефинансированию нередко прибегают заемщики, финансовое положение которых вполне благополучно и позволяет им без напряжения обслуживать имеющийся ипотечный кредит. Цель такого рефинансирования, как правило, состоит в экономии средств и получении более комфортных условий кредитования.

По-видимому, Бернанке воспользовался одной из правительственных программ, разработанных в том числе при участии ФРС в ходе ипотечного и мирового финансового кризиса. В 2010 г. заработная плата Бернанке в ФРС составила $199 700. Бернанке стал главой ФРС в 2006 г. В 2009 г. он был переизбран на второй срок (за его кандидатуру проголосовали 16 сенаторов, семеро были против).


Российские реалии
Понятно, что великий финансист Бернанке воспользовался возможностями, которые создавались при его же участии. А что делать российским заемщикам? Ответ – ждать и надеяться, как писал Александр Дюма. Или договариваться с банком-кредитором.

Несмотря на развивающийся долговой кризис в Европе и нестабильность на мировых финансовых рынках, ипотечное кредитование в России восстанавливается. По итогам 10 месяцев 2011 г. было выдано 392 752 кредита на сумму в 536,9 млрд руб. (рост в 1,8 раза в количественном и в два раза – в денежном выражении к 2010 г.). Этот объем уже близок к нижней границе прогнозного интервала АИЖК (580-640 млрд руб.) на весь 2011 г. Скорее всего, объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2011 г. превысит максимальный докризисный уровень (655 млрд руб. в 2008 г.).

Но как только парламентарии заговорили об ужесточении ипотечного законодательства для банков, последние тут же начали ужесточать условия для заемщиков.

«Уходящий год можно назвать успешным, но печальным», – заявил руководитель департамента кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов. По его словам, весь год банки соревновались в громких акциях для потребителей, но не снижали базовую ставку в 12-14% годовых.

Были варианты, когда банки предлагали ипотечные продукты по ставкам меньше, но все эти разовые акции были ограничены по времени. Более на рынке их нет. Сбербанк одно время активно продвигал акцию «888» по рекордно низкой ставке: (8% годовых на 8 лет; срок рассмотрения заявки 8 дней, действовала до 31.09.2011). Его же программа «В десятку!» будет свернута с 01.01.2012.

С 1 декабря вступили в силу новые условия предоставления займов по программе Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) «Стимул». Для банков, кредитующих строительство жилья по программе Агентства, ставки целевых займов стали более дифференцированными и находятся в пределах от 6,6% до 9,5% годовых в рублях (ранее - от 7% до 8,75%).

Постепенно сворачиваются программы по кредитованию заемщиков без первого взноса, которые опять было появились на российском рынке. Кстати, в США подобные штучки тоже начали вновь объявляться.

Более того, небольшие банки стали полностью сворачивать программы ипотечного кредитования, а Сбербанк, по словам Романа Строилова, разослал контрагентам из топ-30 банков предложения по выкупу их ипотечных портфелей. Это означает стремление к монополии и будущее плавное повышение ставок на ипотечные кредиты.


Инвестиционный продукт
Но все равно некоторые компании рассматривают ипотеку как инвестиционный инструмент, дающий хороший доход.

До 20% инвестиционных покупок совершается с помощью заемных средств, говорят специалисты компании «НДВ-Недвижимость». Ипотека становится входным билетом для начинающих инвесторов, приценивающихся к новостройкам, и позволяет заработать около 18% годовых дохода.

В «НДВ-Недвижимость» подсчитали, что до 20% начинающих инвесторов совершают покупку, привлекая заемные средства. Вложение в новостройки, растущие в цене на фоне общерыночного удорожания и повышения стадии готовности, помогает инвесторам, берущим ипотеку, получить хороший доход.

Руководитель Департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин говорит: «Даже если при ипотеке придется выплачивать банку 10-12% годовых за пользование кредитом, можно получить доход, превосходящий ставки по банковскому депозиту. Человек, приобретающий квартиру в новостройке на этапе котлована и продающий ее, когда здание возведено, но не сдано госкомиссии, зарабатывает в среднем 20-40% от стоимости квартиры при покупке». Правда, компания «НДВ» не поясняет, что делать заемщику, если стройка останавливается без объяснения причин. Что не так уж редко на российском рынке.
Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru

 

О компании

Ценности компании

Содействовать формированию на рынке недвижимости Тюмени отношений высокого уровня путем оказания качественных услуг и открытых партнерских взаимодействий с Клиентами и Контрагентами.

Наши ценности:

  • Клиент – это ключевая фигура и основа нашего бизнеса. Мы пропагандируем внимание и уважение к клиенту. Мы обязаны все знать о предпочтениях клиента. Клиент всегда должен чувствовать нашу заботу, надежность и профессионализм.
  • Мы осознаем важность безопасности сделок с недвижимостью и конфиденциальность в нашей работе и обеспечиваем недоступность информации третьим лицам.
  • Мы даем только те обещания, которые можем выполнить.
  • Для нас важно – работать в команде. Мы ценим наш сплоченный коллектив, поддерживаем корпоративный дух и с уважением относимся к каждому сотруднику компании.
  • Честность и открытость – неотъемлемая часть нашей корпоративной культуры.
  • Мы поддерживаем стремление сотрудников к обучению и самореализации через профессиональный и карьерный рост в рамках компании.
  • В нашей компании работают только те, кто разделяет наши ценности.
  • Мы гарантируем качество, надежность и компетентность за справедливую цену.
  • Мы уважаем наших конкурентов и готовы к сотрудничеству.

ДИРЕКТОР: Самойлова Светлана Александровна.

Тел.: 8-90-44-990-721. E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript


Если Вы хотите работать у нас, звоните по тел. 990-721 для собеседования.

 


Страница 3 из 3
Этот сайт сделал Профессор
© Агентство недвижимости "33 квадратных метра"